马跃成:影响明年楼市的几个因素

发布时间 2014-05-13 14:09:16
       最近一段时间,主要在学习十八届三中全会的相关文件,非常有幸听到了“383”项目负责人等多位专家的辅导报告,结合学习一些地区的改革实践经验,加深了对三中全会精神的理解。一句话,三中全会站位很高、内容丰富,对中国进一步改革发展具有划时代的意义。 关于房地产方面,虽然在文件中没有提到具体的调控措施,最近的中央经济工作会议又没有提到调控的具体内容,但是之前的政治局会议上已经用了大篇幅强调了楼市调控问题,并且还专门开了一次专题关于房地产调控的工作会议。所以有人说,中央政策是放弃政府调控了,一起要市场自由发展了,我只能说,这个真没有。   人们可能常常对现实的楼市现象产生困惑,很多问题甚至按照常理不能解释,有些甚嚣尘上的观点言论可能没有一点逻辑性,但是不知道为什么却能大行其道。其实,我们只要认真地学习三中全会文件及其辅导文章,就会跳出网络上、论坛上,那些地产明星们哗弄取宠的圈套,得出相对客观和实事求是的判断。智库的看法和社会明星的言论差距之大,在报刊文章中都有表现,读点大块文章吧,不要只被微博那百十个字带着漫天忽悠了。   关于明年的楼市我感到有这么几个问题,提出来和大家共同讨论,那些判断房价涨多少,甚至精确到小数点后几位,都不是实事求是的态度,是跳大神、是算命、是胡扯,没有人有这个本事。因为中国楼市之复杂,过程之不确定性是在太多了。最简单的是数据的统计方法都不确定,你怎么能得出肯定的结论。前几天,关于广州房价就出现广州市的统计数据是同比下跌,而国家统计局的数据是同比上涨,这样完全大相径庭的结果。但是,事实只有一个,我们不能迷信数字。影响明年楼市的因素有政策方面的,也有环境方面的,有的已经确定,还有些不清晰,还不知道会是怎么回事,或者不知道影响有多大。   一、不能确定影响的几个因素:   1、城镇化怎么走?刚开始的时候,很多人都说,没有房地产的城
镇化,是不可能。但是,现在,更多地开始强调要能找到乡愁的城镇化才是人性的城镇化。
  2、农用地采取什么方式入市?所谓的农地入市不是农村集体土地
完全国有化待遇了,也不是农民就可以自由处置自己的承包地了。对楼市来说,也不是开发商可以随便到农村圈地了。目前强调的只是宅基地、农村建设用地方面,放权给农民产权处置的权利。不过,最近两部委还在强调原来的土地政策、土地性质红线不能动。到底怎么办,已经有些地方开始试点。
  3、城乡一元化到底是什么回事?最近的中央会议提出了,放开中
小城市户口,限制大城市,严格控制特大城市发展规模的政策。但是,对逐步城市化的农民来说,城镇的吸引力并不大,农村户口目前有更大的吸引力。
  4、美国的QE政策,美联储已经能够公布从明年开始每个月缩减100亿美元的量化规模,美元的增减对世界经济必定产生重大影响,特别是中国在持有1.3万亿美国国债的情况下,中国政府既要尽量规避因为美元变化可能给中国债权造成损失,又要防范其对国内人民币影响对国内宏观经济的震荡。我国目前人民币实行的非完全自由化,资本账户并未开放,这样可以还有很大的回旋余地,央行怎么动作,还要观察。
  二、基本能确定影响的几个因素:
  1、自住型限价房的影响。这个东西对房价影响最大,主要是它限价不限购买资格,虽然现在有些条件,但是实际上是对所有自住需求全放开的。即使是外地户口,只要具备社保5年的条件都可以申请购买,从人们开始重视社保之后,这几年5年期社保的条件陆续都达到了。当然,即使今天都到了,也不可能都去申请,因为确实没有那么多的房子。但是这个对今后几年的购房有很大影响,和普通商品房价差距大,必定让增加等待的欲望。从而减少对普通商品房的期望,这点开发商已经意识到,开始纷纷转向自住商品房市场。
  2、房产税开征有三个确定,一是试点扩围必然,并且范围不会小。二是试点办法不会参照上海、重庆的经验。三是对存量房开征也是必然的。因此房产税将改变人们对房产的认识,重新考量持有房产的成本,自然也就对未来房价的预期长生影响。
  3、保障房上市对楼市的影响与自住商品房差不多,2013年,全国计划新开工城镇保障性鸿运工程630万套,基本建成470万套。截至11月底,全国城镇保障性鸿运工程已开工666万套,基本建成544万套,已全面完成年度目标任务。保障房建设是上下一致,各个方面都能接受的调控楼市的一种手段,最近的中央经济工作会议,及之前的三中全会虽然没有提到“房地产调控”几个字,但是每次都强调了“保障房建设”这个问题。
  4 、远郊区县发展规划一体化。随着城区各种社会功能的压力越来越大,特别是全方位的地铁建成之后,交通并没有给人们带来真正大方便。这再次提醒政府城市发展模式到了不能不彻底改变的时候。郊区不能建成睡城,也不能建成单一功能区。郊区城区化将成为一个必然的趋势,郊区也要全面发展。    
        5、京津冀的联合发展将成为未来地区发展最值得关注的热点。换北京贫困带的问题与北京热岛效应的危害同样让人无法接受,京津冀一体化将成为国家重点,这点是值得期待的。
  6、今年入地入市量不少,虽然没有遏制住开发商抢地的热情,这给地方政府带来的利益显而易见,一年土地收入上千亿的城市比往年都多。但是,我们可以去确信,明年的土地放量不会减少,因为增强供应已经是政府坚定的政策选项,让市场发挥在资源配置中的决定性作用,
  7、还会有产业结构调整、发展模式改变也基本确定会对楼市的走向产生影响。